Mandat simple ou exclusif : comment choisir

Mandat simple ou exclusif : quelle est la différence ?

Le mandat, c'est le contrat qui confie la vente de votre bien à un professionnel. Il est écrit, signé par vous, et en cours de validité avant la mise en vente : sans mandat écrit, un professionnel n'a pas le droit de négocier votre bien.

Service-public.fr en distingue trois formes.

• Le mandat simple : plusieurs agences peuvent vendre le bien, et vous pouvez le vendre vous-même.
• Le mandat semi-exclusif : une seule agence s'en occupe, mais vous gardez le droit de vendre par vous-même.
• Le mandat exclusif : seule l'agence que vous avez choisie peut vendre le bien.

Voilà pour la loi. Le reste ne tient pas dans le mot « exclusif » : l'engagement, les actions, le compte rendu, tout est écrit dans le document que vous signez.

Peut-on sortir d'un mandat exclusif avant la fin ?

Oui, et la réponse se lit sur votre propre exemplaire, pas dans un article.

Ce qu'il faut y chercher porte un nom : la période d'irrévocabilité, le temps pendant lequel le mandat ne peut pas être résilié. Elle est généralement de trois mois, mais ce n'est pas automatique : selon les mandats, elle peut être plus courte ou plus longue. Et elle n'est pas réservée à l'exclusivité : un mandat simple peut en comporter une aussi. En principe, le code civil laisse le mandant révoquer son mandat quand bon lui semble. Si le vôtre ne le permet pas tout de suite, c'est qu'une clause le prévoit. La bonne question n'est donc pas « au bout de combien de temps », mais « qu'est-ce que j'ai signé, et où est-ce écrit ».

À côté de cela, il y a la règle du décret du 20 juillet 1972, qui applique la loi Hoguet (la loi de 1970 qui encadre les professionnels de l'immobilier). Elle ne vise pas que les mandats exclusifs. Elle vise ceux qui comportent une clause d'exclusivité, une clause pénale (une somme fixée d'avance, due en cas de manquement), ou une clause prévoyant des honoraires dus même si la vente se conclut sans le professionnel. Un mandat simple qui porte une de ces clauses est concerné comme un exclusif. Pour ces mandats, passé un délai de trois mois à compter de la signature, le mandat peut être dénoncé, c'est-à-dire résilié, à tout moment par chacune des deux parties, à charge pour celle qui veut y mettre fin de prévenir l'autre quinze jours au moins à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Dans cet ordre, donc : ce que votre mandat prévoit, puis ce que prévoit le décret. Si les deux divergent, posez la question avant de signer.

La clause d'exclusivité doit sauter aux yeux

Le même article pose des conditions, et elles se vérifient sur votre exemplaire. La clause ne s'applique que si elle résulte d'une stipulation expresse du mandat (autrement dit : écrite en clair dans le contrat), si un exemplaire de ce mandat vous a été remis, et si elle est mentionnée en caractères très apparents. Elle ne peut pas prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser.

Ces conditions ne sont pas de la décoration : le décret écrit que la clause « ne peut recevoir application » que si elles sont réunies. En clair, une exclusivité noyée en petits caractères au milieu d'un paragraphe, ou un mandat dont on ne vous a pas remis votre exemplaire, c'est une exclusivité qui ne peut pas jouer contre vous. Ça se vérifie en dix secondes.

Ce que tout mandat doit dire, et ce que l'exclusivité ajoute

Quelle que soit sa forme, un mandat doit déjà indiquer comment la rémunération est déterminée et qui en a la charge, les moyens employés pour diffuser les annonces, et les modalités de la reddition de compte, c'est-à-dire la façon dont le professionnel vous rend des comptes.

La loi Hoguet ajoute une ligne quand il y a une clause d'exclusivité. Voici ses mots, avec la traduction des deux termes de métier : le mandataire, c'est le professionnel, le mandant, c'est vous. Lorsqu'une convention comporte une clause d'exclusivité, elle précise les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée, ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties.

En français courant : avec une exclusivité, la liste des actions et le rythme du compte rendu passent de l'oral à l'écrit, parce que la loi l'exige. Rien n'empêche de les écrire aussi dans un mandat simple : demandez-le. Et si cette liste reste vague sur le document qu'on vous présente, demandez à la préciser avant de signer.

Un mandat exclusif coûte-t-il plus cher ?

La loi ne fixe ni tarif ni plafond : chaque professionnel fixe ses honoraires librement. En revanche, il doit afficher son barème, avec ses prix maximums toutes taxes comprises et la mention de qui les paie, dans ses locaux, en vitrine et sur son site internet. S'il ne le fait pas, demandez-le avant le rendez-vous. Le détail des frais d'agence, et la question de qui paie quoi, sont dans l'article sur les frais et honoraires d'agence, et le simulateur de net vendeur calcule ce qu'il vous reste sur votre propre prix.

Ce qui ne dépend pas de la forme du mandat, c'est la règle de paiement : rien n'est dû si la vente ne se fait pas, à une exception près, détaillée juste après. Dans les mots de la loi : aucune somme représentative d'honoraires n'est due avant que l'opération ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.

La seule somme qui peut rester due

Un mandat, exclusif ou non, peut comporter une clause pénale, ou une clause qui prévoit des honoraires dus même si la vente se conclut sans l'intervention du professionnel. C'est souvent la contrepartie de l'exclusivité : si le bien se vend sans passer par le professionnel à qui vous l'avez confié, une somme peut rester due. Le même texte pose deux garde-fous : cette somme ne peut pas dépasser les honoraires prévus au mandat, et la clause doit remplir les trois conditions vues plus haut.

Peut-on vendre soi-même avec un mandat exclusif ?

Non : avec un mandat exclusif, l'agence choisie est la seule à pouvoir vendre le bien. Le semi-exclusif vous laisse vendre par vous-même, et le simple laisse les deux portes ouvertes.

Si vendre par vous-même compte pour vous, je vous invite à lire ceci : vendre sans agence, ce que ça rapporte et ce que ça coûte.

Le mandat exclusif fait-il vendre plus vite ?

Oui, dans la majorité des cas, et c'est le mode que je privilégie le plus. Ce que l'exclusivité permet, c'est une vraie stratégie d'attractivité, construite sur mesure pour votre bien et déclinée dans le temps. Autrement dit, la maîtrise de la temporalité de la commercialisation, et une vue d'ensemble : à qui on le montre d'abord, quand on l'ouvre plus largement, sous quel angle on le raconte, quels moyens on y met et à quel moment.

Confier le bien à plusieurs agences fait perdre cette vue d'ensemble. Toutes ne mettent pas les mêmes moyens dans les canaux qu'elles utilisent, mais le risque est là : la même annonce se retrouve sur les mêmes plateformes, et l'acquéreur tombe deux ou trois fois sur le même logement, avec d'autres photos, un autre texte, parfois l'annonce du propriétaire en plus, et parfois un prix qui change d'une annonce à l'autre. Ce dernier cas est le pire : le doute s'installe sur le prix réel. Un bien qu'on croise partout, décliné en plusieurs versions, perd de son attrait, sans que sa qualité y soit pour rien. Et utiliser trois fois les mêmes canaux ne fait pas trois fois plus d'acquéreurs.

Et ce qui compte le plus, ce sont les premières semaines : le bien est neuf pour le marché, et il faut bien viser. Un lancement ne se rejoue pas deux fois. Quant au délai de vente, c'est-à-dire le temps que votre bien va mettre à se vendre, il dépend avant tout du prix de départ. Les étapes, une par une, sont dans l'article sur le délai de vente d'une maison.

Que vérifier sur le mandat avant de signer ?

Quatre points, valables pour les trois formes, vérifiables sur le document que vous avez en main.

• Le numéro d'inscription au registre des mandats. Tous les mandats sont inscrits par ordre chronologique sur un registre tenu par l'agence, et ce numéro est reporté sur l'exemplaire du mandat qui reste chez vous. Pas de numéro sur votre exemplaire : posez la question.
• Les honoraires, et qui les paie. Le mandat doit préciser les conditions de détermination de la rémunération et indiquer la partie qui en a la charge : à la charge du vendeur, ou à la charge de l'acquéreur. Elle doit être stipulée, pas laissée dans le flou. Dans la grande majorité des cas, c'est le vendeur.
• Les moyens employés pour diffuser les annonces auprès du public. Le mandat doit les indiquer, y compris, le cas échéant, ceux du réseau auquel le professionnel appartient.
• La durée, et la période d'irrévocabilité. Deux choses différentes, et la confusion est fréquente. La durée, c'est le temps pendant lequel le mandat court : elle est en général bien plus longue que trois mois, souvent un an, parce que le mandat doit rester valable jusqu'au bout, compromis et acte chez le notaire compris. La période d'irrévocabilité, c'est le temps pendant lequel vous ne pouvez pas résilier : généralement trois mois, parfois plus courte, parfois plus longue. Passé cette période, le mandat continue, mais devient résiliable. Regardez aussi comment il se renouvelle.

Alors, mandat simple ou exclusif ?

Si vous voulez garder la possibilité de vendre par vous-même, le mandat simple et le semi-exclusif sont là pour cela. Presque tout le monde le veut, et c'est bien normal : on préfère garder toutes les portes ouvertes. Reste ce que personne ne dit : à plusieurs, plus personne ne tient la commercialisation de bout en bout, et garder toutes les portes ouvertes est autant une prise de risque qu'une liberté.

Si vous voulez une stratégie construite pour votre bien, des actions menées pour lui et une visibilité complète sur ce qui se passe, c'est l'exclusivité, et la loi vous donne de quoi la cadrer. Son risque, il faut le dire : tout repose sur le professionnel que vous choisissez.

Et contrairement à ce qu'on croit souvent, vous n'êtes pas prisonnier d'un mandat exclusif, loin de là. Il y a bien une période d'irrévocabilité, mais elle reste courte à l'échelle d'une commercialisation, et vous pouvez vous désengager ensuite. Si vous hésitez, tentez l'exclusivité : vous pourrez changer d'orientation plus tard, que ce soit le format qui ne vous convienne pas, ou la personne à qui vous aviez confié le mandat.

Tout l'enjeu est donc là, et pas dans le nom du mandat : choisir le bon professionnel. Une exclusivité qui marche est un vrai partenariat gagnant-gagnant, avec les mêmes informations et le même objectif des deux côtés.

Et l'essentiel à retenir, au-delà de la forme du mandat, c'est qu'il faut bien viser dès le départ. C'est tout l'objet d'une estimation, et c'est la première étape de ma méthode de vente. Pour vous faire une idée de votre marché en attendant, les pages de Meyzieu, de Jonage et de Décines-Charpieu donnent les prix réellement signés, tels que l'État les publie, et la méthode complète est dans l'article sur ce que vaut votre maison.

Mon cœur de secteur, ce sont Meyzieu, Genas, Chassieu, Jonage, Pusignan, Décines-Charpieu, Bron et Saint-Priest, et j'accompagne aussi des projets à Lyon et ailleurs dans la région.