Combien de temps pour vendre une maison ? Les étapes et les délais de vente

Quel est le délai de vente d'une maison ?

Honnêtement : ça dépend ! Je ne donnerai pas de délai moyen car cela mélangerait des biens qui n'ont rien à voir entre eux. Ce que je peux dire, c'est que le délai dépend avant tout du prix de départ. Plus il va être valorisant mais cohérent sur le marché, plus votre bien maximise ses chances d'être sous offre en moins de trois semaines.

Avant la mise en vente : ce qui se prépare tout de suite

Le prix de départ. C'est l'objet d'une estimation : une fourchette argumentée, avec les biens vendus près de chez vous, à Meyzieu, à Genas ou à Saint-Priest par exemple. On y revient plus bas, parce que c'est lui qui pèse le plus sur la suite.

Les diagnostics. Le vendeur réunit les diagnostics obligatoires dans un dossier de diagnostic technique, qu'il doit joindre à la promesse de vente ou à l'acte. L'annonce elle-même doit afficher les classes énergie et climat du DPE (le diagnostic de performance énergétique, qui classe le logement de A à G) : il faut donc l'avoir avant de mettre en ligne. Deux points à vérifier sans attendre :

• Votre DPE est-il encore valable ? Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne le sont plus depuis le 1er janvier 2025, et doivent être refaits pour vendre. Ceux réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont valables dix ans.
• Votre maison est-elle classée E, F ou G ? Il faut alors fournir en plus un audit énergétique. Je le remets dès la première visite, pour que l'acquéreur ait tous les éléments en main le plus tôt possible ; au plus tard, il est joint à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte.

Si votre maison dépend d'une copropriété ou d'une ASL. Une maison peut très bien être en copropriété, et en lotissement, c'est souvent une ASL (une association syndicale libre, à laquelle on appartient du seul fait que l'on possède un terrain dans le lotissement). En copropriété, il faut préparer les documents de l'immeuble : fiche synthétique, règlement, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, charges payées, entre autres. Tant que l'acquéreur ne les a pas reçus, son délai de rétractation ne commence pas. Avec une ASL, les règles ne sont pas les mêmes : ce sont les statuts de l'association et le cahier des charges du lotissement que l'on réunit, et l'acquéreur en devient membre parce qu'il achète le terrain.

Ces pièces ne s'obtiennent pas toutes le même jour : le diagnostiqueur doit se déplacer, et certains documents se demandent au syndic ou à l'association syndicale. C'est pour cela que le dossier se monte avant la mise en ligne, et pas après : une annonce qui attend son DPE, c'est du temps perdu au pire moment, celui où le bien est tout neuf sur le marché. Quand je vends un bien, c'est moi qui organise les diagnostics et qui réunis les pièces.

De la mise en vente à l'offre : le temps qui dépend du prix

C'est la phase que personne ne peut chiffrer à l'avance, et c'est aussi celle où vous avez le plus de prise.

Faut-il afficher plus haut pour se garder de la marge ? Non. Un prix trop haut ne crée pas de marge, il crée du silence : les acquéreurs qui ont le bon budget ne se déplacent même pas, et les premières semaines, les plus importantes, passent sans visite. Ce qui fait vraiment la valeur d'une maison et les erreurs d'estimation qui coûtent le plus cher sont dans deux autres articles.

Tout se joue donc sur le prix affiché le premier jour. Pour savoir ce que vaut votre maison aujourd'hui, je viens l'estimer et je vous laisse une fourchette argumentée, sans engagement.

Deux autres choses comptent pendant cette phase :

• Des retours francs après les visites. Personne n'ose dire à la personne qui vit sur place que sa cuisine est d'un autre temps. Un vendeur présent récolte des « on vous tient au courant » et repart sans savoir quoi corriger. C'est pour cela que je visite seule, et que je rapporte tout, y compris ce qui n'est pas agréable à entendre.
• Des acquéreurs qui peuvent vraiment acheter. Une visite avec quelqu'un qui n'a pas de financement ne fait pas avancer votre vente, et une offre acceptée qui tombe faute de prêt vous renvoie à la case départ, le marché ayant déjà vu votre annonce. Je passe donc un appel avec chacun avant la première visite : ce qu'il cherche, et comment il finance.

Combien de temps dure une offre d'achat ?

Une offre d'achat porte sa propre durée de validité : c'est un engagement, donc la durée s'écrit dessus. En général, les acquéreurs se donnent une à deux semaines. Passé ce terme, l'offre tombe toute seule. Et si aucune durée n'est écrite, en cas de litige, c'est un juge qui la fixera. Aucune somme ne peut vous être versée à ce stade, sous quelque nom que ce soit : un versement rendrait l'offre nulle. Ce qui change au moment où l'offre est signée, c'est que l'acquéreur et vous entrez ensemble dans le processus de vente, avec lui et pas avec un autre : vous arrêtez de faire visiter, vous ne pouvez plus changer d'avis, et lui commence à monter son financement. Sa porte de sortie à lui viendra plus tard, avec les dix jours de rétractation qui suivent le compromis.

Combien de temps entre le compromis et l'acte de vente ?

Une fois l'offre acceptée, on signe un avant-contrat, et c'est lui qui fixe tout le calendrier. Sur une maison entre particuliers, c'est presque toujours un compromis (l'avant-contrat qui vous engage tous les deux, lui à acheter, vous à vendre). Ce peut aussi être une promesse unilatérale de vente : là, vous seul êtes engagé, et l'acquéreur dispose d'une option, c'est-à-dire du droit d'acheter ou de renoncer pendant un délai fixé.

Si c'est une promesse, trois choses changent. Signée entre vous, elle doit être enregistrée dans les dix jours, sinon elle ne vaut rien. Le délai du prêt de l'acquéreur part alors de cet enregistrement, et non de la signature : cela peut décaler le départ des compteurs de dix jours. Et au lieu d'une date limite pour signer l'acte, vous avez un délai d'option : l'acte ne peut venir qu'après que l'acquéreur a levé son option. Dans la suite de cet article, j'écris « le compromis », parce que c'est de loin le cas le plus fréquent.

La date limite pour signer l'acte authentique (l'acte définitif, signé chez le notaire) est fixée librement dans le compromis. Pour un ordre de grandeur, comptez environ trois mois de formalités pour le notaire. Ce délai peut être allongé d'un commun accord, par exemple pour que l'acquéreur vende d'abord un autre bien, ou pour que vous décaliez votre départ.

Voici ce qui se passe pendant ces semaines.

Dix jours de rétractation pour l'acquéreur

Un acquéreur non professionnel peut se rétracter pendant dix jours, sans se justifier. Le délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie le compromis. Quand un professionnel mandaté s'occupe de la vente, le compromis peut être remis en main propre à l'acquéreur : le délai part alors du lendemain de cette remise.

Vous, vendeur, n'avez pas ce droit. Vous êtes engagé dès la signature, sauf si le compromis prévoit une clause qui vous permet de vous retirer.

Le prêt de l'acquéreur : la loi dit un mois, on en laisse deux

Si l'acquéreur finance tout ou partie de l'achat par un prêt, le compromis contient obligatoirement une condition suspensive (une condition qui doit se réaliser pour que la vente devienne définitive) d'obtention de ce prêt. La loi impose qu'elle dure au moins un mois, à compter de la signature du compromis. Un mois, c'est le plancher, et il est court : dans les compromis que je signe, on laisse plutôt deux mois. Selon la banque et la façon dont l'acquéreur mène ses démarches, cela peut demander plus encore.

Ce qui prend ce temps-là, c'est que un accord de principe ne suffit pas. La condition n'est remplie que le jour où la banque édite une offre de prêt ferme et sans réserve. Un mail qui dit que le dossier est bien parti, une attestation de faisabilité, un accord verbal du conseiller : rien de tout cela ne compte.

Deux délais s'ajoutent ensuite, et ils ne se compriment pas : l'acquéreur ne peut accepter son offre de prêt que dix jours après l'avoir reçue, et la banque doit maintenir ses conditions au moins trente jours.

Si le prêt n'est pas obtenu et que l'acquéreur a fait les démarches prévues dans les délais, la vente n'a pas lieu. Il récupère l'intégralité du dépôt de garantie (la somme qu'il a versée à la signature du compromis et qui reste bloquée chez le notaire jusqu'à la vente), sans retenue, sans pénalité et sans frais : pour lui, il n'y a aucune conséquence. Pour vous, il y en a une : le bien repart en vente, et le temps déjà passé ne se rattrape pas. Une offre acceptée n'est pas une vente, et c'est pour cela que la question à se poser avant d'en accepter une n'est pas seulement le prix, mais comment il est financé.

Le droit de préemption : deux mois, parfois moins

Si votre maison se trouve dans une zone de préemption (une zone déterminée à l'avance, où une collectivité peut acheter en priorité), une déclaration d'intention d'aliéner part en votre nom : c'est le document qui annonce la vente et son prix. Vous n'avez pas à vous en occuper, c'est le notaire qui la rédige et qui l'envoie à la mairie de la commune. Et ce n'est pas forcément la commune qui décide : selon les cas, le droit appartient à la commune, à l'intercommunalité ou à la Métropole de Lyon.

La collectivité qui détient ce droit a deux mois à partir de la réception de la déclaration pour répondre. Sans réponse dans ce délai, elle est considérée comme ayant renoncé. Ce délai est suspendu si elle demande des documents ou une visite du bien : il reprend ensuite, et elle a alors toujours au moins un mois pour décider. Et si elle veut acheter, mais à un prix plus bas, vous avez deux mois pour lui répondre. En cas de désaccord, c'est le juge de l'expropriation qui fixe le prix.

Bonne nouvelle : elle peut aussi répondre qu'elle ne préempte pas, sans attendre le terme. Le sujet est alors purgé tout de suite, et si le prêt est là et le notaire prêt, rien n'empêche plus de signer. Sinon, ce sont bien deux mois qu'il faut compter, et ceux-là ne se compriment pas.

Dans l'ordre, cela donne ceci : on signe le compromis, avec une clause qui prévoit le cas de la préemption, puis le notaire envoie la déclaration, puis on attend la réponse ou les deux mois. L'acte, lui, ne peut pas être signé tant que la collectivité n'a pas renoncé.

Ce que fait le notaire pendant ce temps

Quand le compromis a été signé chez le notaire, une bonne partie du travail a déjà été vue : les règles d'urbanisme, la situation du bien, ce qui pèse dessus. Entre le compromis et l'acte, il met tout cela à jour et le purge un par un : l'identité de chacun et sa capacité à signer, l'état hypothécaire (ce qui reste inscrit sur le bien, un prêt en cours par exemple, qu'il faut lever), la situation au cadastre (le plan officiel des parcelles), la réponse à la déclaration d'intention d'aliéner. C'est ce travail de fond qui occupe les semaines entre les deux signatures, et c'est lui qui permet la signature finale.

Si une date ne peut pas être tenue, elle peut être repoussée par un avenant (un document que vous signez tous les deux pour changer une date du compromis). Personne ne décale une date seul : il faut l'accord des deux. Cela se fait, je l'ai déjà vu, quand le motif est clair des deux côtés.

Ce qui commande vraiment la date de signature

Ces délais ne se suivent pas, ils se superposent. Et deux d'entre eux commandent tout le reste.

• La signature du compromis fait partir tous les compteurs le même jour.
• Pendant la rétractation de l'acquéreur, le reste avance déjà : le notaire lance ses démarches, la banque instruit le dossier.
• Premier verrou, l'offre de prêt. Tant que la banque ne l'a pas éditée, la date de l'acte ne peut pas être arrêtée. On peut en parler, on ne la bloque pas.
• Second verrou, la préemption purgée. Sans elle, l'acte ne peut pas être signé, même si tout le reste est prêt.
• Les deux verrous levés, le notaire propose une date, et c'est là qu'elle se cale avec vos contraintes et celles de l'acquéreur.

Qu'est-ce qui allonge le délai de vente d'une maison ?

En résumé, les semaines peuvent se perdre à cinq endroits :

• Un prix de départ trop haut : c'est lui qui pèse le plus sur la première phase.
• Un dossier incomplet : un DPE qui n'est plus valable, un audit énergétique qui manque, des documents de copropriété qui arrivent tard.
• Un financement que personne n'a vérifié : au moment de choisir une offre, on ne sait pas toujours si le prêt passera. Si le montage de l'acquéreur n'a pas été regardé avant, on l'apprend au terme du délai prévu au compromis, et la vente tombe là.
• Des banques qui ne répondent pas : un dossier qui attend son tour, un conseiller en congés, et le délai du compromis est déjà dépassé. Les acquéreurs minimisent presque toujours ce temps-là. C'est pour cela que je conseille de passer par un courtier (un intermédiaire qui monte le dossier et le présente à plusieurs banques). Le nôtre est particulièrement performant : Kevin Cohen, courtier en crédit immobilier chez Pretto et partenaire de Pourquoi Pas Vous. Le simulateur de capacité d'emprunt donne un premier ordre de grandeur, mais je vous recommande d'en discuter directement avec lui : laissez-moi vos coordonnées et je fais le lien.
• Une zone de préemption : l'acte attend que la collectivité ait renoncé.
• Les projets de chacun : un acquéreur qui doit d'abord vendre, un vendeur qui veut décaler son départ. Là, c'est un choix, qui s'écrit dans le compromis ou dans un avenant.

Et l'argent de la vente, quand arrive-t-il ?

L'acquéreur ne sort pas son chéquier le jour de la signature : les fonds arrivent avant, sur le compte séquestre du notaire (un compte où l'argent est gardé le temps qu'il faut, sans appartenir encore à personne). Le jour de l'acte, le notaire les libère, et les clés sont remises.

Le notaire vous verse le prix une fois l'acte enregistré auprès du service de publicité foncière. En pratique, c'est rapide. Pour avoir une vision sur les délais dans votre cas, posez la question à votre notaire dès la signature du compromis.

Les honoraires de l'agence, eux, sont versés après la signature de l'acte chez le notaire : tout est expliqué dans l'article sur les frais et honoraires d'agence. Et pour savoir ce qu'il vous restera une fois les honoraires, les diagnostics et vos petits frais déduits, le simulateur de net vendeur fait le calcul sur votre propre prix.